Gayrimenkul Hukuku Nedir?
En Sık Karşılaşılan Uyuşmazlıklar Nelerdir?Gayrimenkul hukuku; taşınmaz mülkiyetine ilişkin alım-satım, devir, kullanım, sınırlı aynî haklar ve ortaklık ilişkileri gibi pek çok hukuki süreci kapsayan geniş bir alandır.
Tapu işlemleri, mirasla geçen taşınmazlar, ortaklıktan çıkma, ipotek, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve kentsel dönüşüm gibi konular bu alanın temel başlıklarını oluşturur.
Taşınmazlar yüksek değerli malvarlığı unsurları olduğundan, bu alandaki hak kayıpları da genellikle ciddi sonuçlar doğurur. Süreler, şekil şartları ve ispat yükü açısından uzmanlık gerektirir. Özellikle mirasçılar arasında doğan ihtilaflar, kat malikleri ile müteahhit arasında imzalanan kat karşılığı İnşaat Sözleşmelerine aykırılık halleri, Murisin muvazaalı işlemi sonrası diğer mirasçıların “miras kalan evden hakkımızı nasıl alabiliriz” türevi soruları, Noter onaylı yapılmayan satış vaadi sözleşmesinde hak talep edip edilemeyeceği, Ortaklığın giderilmesi davası ile hisse satışının gerçekleşip gerçekleşemeyeceği yönünde içinde çok fazla ayrıntı bulunan ihtilafların çözümlenmesini esas almaktadır.
Gayrimenkul Hukukunun Başlıca Konuları
- Tapu iptali ve tescil davaları
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları
- Şufa (önalım) davaları
- Kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıkları
- Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davalar
- Projeden konut alımı ve teslimde gecikme sorunları
- Kentsel dönüşüm kaynaklı tahliye, pay uyuşmazlıkları
- İpotek tesisi, fekki ve taşınmaz rehni işlemleri
- Kira ilişkileri, tahliye ve kira tespiti davaları
- Miras kalan taşınmazlarda hisseli mülkiyet ve paylaşım sorunları
- Tapuya kayıtlı taşınmazlar, yalnızca resmi senet ve tapu müdürlüğü işlemiyle devredilebilir.
- Noter onaylı “satış vaadi” sözleşmeleri tapu devri anlamına gelmez; bu sözleşmelere dayalı tescil davası gerekebilir.
- Ortak mülkiyette her hissedar diğerine karşı “ortaklığın giderilmesi” davası açabilir.
- Tapu iptali davası, genellikle muvazaa, sahtecilik, miras hakkının ihlali gibi nedenlerle açılır ve ciddi ispat yükü barındırır.
- Kat irtifakı ve kat mülkiyeti rejimi farklıdır; yönetim planı uygulaması bu farklara göre şekillenir.
- Gayrimenkul hukukunda birçok işlem şekle bağlı ve belgeli yürütülmelidir.
- Tapu iptali gibi davalarda hak düşürücü süreler veya zaman aşımı süreleri olabilir.
- Satış vaadi veya kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde noter onayı ve tapuda şerh önemli koruma yollarıdır.
- İddialar, genellikle tapu kayıtları, tanıklar, resmi belgeler, keşif ve bilirkişi incelemesiyle ispatlanır.
Gayrimenkul işlemleri ciddi maddi sonuçlar doğurur ve küçük bir hata büyük hak kaybına yol açabilir.
Bu nedenle, taşınmazla ilgili her türlü işlem öncesi ve sonrasında mevzuata uygun hareket etmek ve gerekirse uzman desteği almak, hem zaman hem maliyet açısından doğru bir yol olacaktır.
Bu içerik yalnızca bilgilendirme amaçlıdır. Taşınmaz hukuku işlemleri kişiye özgü durumlar içerdiğinden, detaylı hukuki değerlendirme için bir Ankara Gayrimenkul avukatına başvurmanız önerilir.
-
GAYRİMENKUL HUKUKU | EN SIK SORULAN 12 SORU VE YANITLARI
1. Tapu iptali ve tescil davası nedir? Ne zaman açılır?
Tapu sicilinde hukuka aykırı bir kaydın bulunması halinde, bu kaydın iptali ve doğru kaydın yapılması amacıyla açılan davadır.
Genellikle muvazaa, sahtecilik, ehliyetsizlik veya hile gibi sebeplerle açılır. İlgili hak kaybı öğrenildikten sonra zamanaşımı süresi gözetilerek mahkemeye başvurulmalıdır.
2. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası nedir?
Bir taşınmazda birden fazla kişinin paydaş olması durumunda, ortak mülkiyete son vermek amacıyla açılan davadır.
Paydaşlardan her biri, dilediği zaman bu davayı açabilir. Mahkeme, taşınmazın satılarak bedelin paylaştırılmasına karar verebilir.
3. Şufa (önalım) hakkı nedir? Nasıl kullanılır?
Ortaklardan biri hissesini üçüncü kişiye satarsa, diğer ortakların öncelikli alım hakkı doğar.
Satışı öğrendikten sonra 3 ay ve her hâlükârda 2 yıl içinde dava açılması gerekir.
4. Satış vaadi sözleşmesi tapu devri yerine geçer mi?
Hayır, geçmez. Noter onaylı satış vaadi sözleşmesi yalnızca ileride tapuda devir taahhüdü oluşturur.
Mülkiyet devri için ayrıca tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi şarttır.
5. Projeden alınan konut teslim edilmezse ne yapılır?
İnşaat firması taahhüt ettiği sürede teslim etmezse; sözleşmenin feshi, tazminat talebi veya dairenin ifası için dava açılabilir.
Ayrıca tüketici hakem heyetleri ve mahkemeleri de başvuru yolları arasında bulunur.
6. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli olması için hangi şartları taşımalı?
Bu tür sözleşmelerin noter huzurunda düzenlenmesi ve tapuda şerh edilmesi tavsiye edilir.
Sözleşmenin açık, belirli ve taşınmazın bilgilerini tam içerir şekilde düzenlenmesi gerekir.
7. Kentsel dönüşümde hak sahiplerinin onayı şart mı?
Evet. Riskli yapı ilan edildikten sonra maliklerin %50+1 ile karar alınması gerekir.
Karara katılmayanların payları belirli prosedürle satışa çıkarılabilir.
8. Miras kalan taşınmaz ortak kullanılamıyorsa ne yapılabilir?
Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılarak taşınmazın satışı ve bedelin bölüşümü sağlanabilir.
9. Tapuda paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti farkı nedir?
Paylı mülkiyette her ortak kendi payı üzerinde tasarruf edebilirken, elbirliği mülkiyetinde tüm ortaklar birlikte hareket etmek zorundadır.
Miras kalan mallar genellikle elbirliği mülkiyetine tabidir.
10. Gayrimenkul alımında tapu harcı ne kadar ve kim öder?
Tapu harcı, satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır.
2024 yılı itibarıyla her iki taraf için %2 oranındadır. Taraflar farklı şekilde de anlaşabilir.
11. Komşu arsa sınırı hatalıysa ne yapılır?
Sınır ihlali iddiası varsa kadastro düzeltim davası veya sınır tespiti davası açılabilir.
Keşif, bilirkişi incelemesi ve tapu-kadastro kayıtları doğrultusunda mahkeme karar verir.
12. Tapu iptal davasında hangi belgeler gerekir?
Tapu kaydının yanlış olduğunu ispatlamak için; tapu kayıtları, satış sözleşmeleri, tanık beyanları, bilirkişi raporları, keşif tutanakları gibi deliller kullanılabilir.
Bu içerik yalnızca bilgilendirme amacı taşır. Taşınmazlara ilişkin her somut durumun hukuki analiz gerektirdiği unutulmamalıdır. Detaylı bilgi ve destek için bir avukata başvurmanız tavsiye edilir. -
TAPUNUZ, HAKKINIZ, PAYINIZ GÜVENDE Mİ? - 7 SORUDA KONTROL EDİN
Gayrimenkul sahipliği sadece tapu almakla bitmez; haklarınızı doğru bilmek ve zamanında korumak gerekir.
Aşağıdaki 7 soruyu “evet” ya da “hayır” şeklinde cevaplayarak taşınmaz üzerindeki hak bilginizi değerlendirebilirsiniz.
Test Soruları- Satın aldığınız taşınmazın tapu kaydını detaylıca incelediniz mi?
- Hisseli tapuda diğer ortakların satış yapması halinde önalım (şufa) hakkınız olduğunu biliyor musunuz?
- Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi gerektiğini biliyor musunuz?
- Riskli yapı ilanı sonrası kentsel dönüşüm sürecinde %50+1 şartı arandığını biliyor musunuz?
- Miras kalan taşınmazı paylaşamıyorsanız ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabileceğinizi biliyor musunuz?
- Tapu iptali davası açarken hangi belgelerin gerekli olduğunu biliyor musunuz?
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa payınızın nasıl korunacağını biliyor musunuz?
- 6–7 “Evet” yanıtı: Tebrikler! Taşınmaz hukuku konusunda oldukça bilinçlisiniz.
- 3–5 “Evet” yanıtı: Bazı önemli hakları gözden kaçırıyor olabilirsiniz. Uzman desteği almanız faydalı olabilir.
- 0–2 “Evet” yanıtı: Gayrimenkul haklarınız ciddi risk altında olabilir. Mutlaka profesyonel hukuki danışmanlık almanız önerilir.
