Çalıştığımız Alanlar

Anasasayfa Çalıştığımız Alanlar Kira Hukuku

Kira Hukuku Nedir? Kiracı ve Ev Sahibinin Hakları Nelerdir?

Kira hukuku; taşınmazın kiraya verilmesiyle başlayan ilişkiyi, tarafların hak ve yükümlülüklerini ve bu ilişkiye bağlı doğabilecek uyuşmazlıkları düzenleyen bir hukuk dalıdır.
Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen kira ilişkileri, hem kiracı hem de kiraya veren açısından dikkatle yürütülmesi gereken süreçler barındırır. Özellikle günümüz koşullarında enflasyonun da yaratmış olduğu ekonomik zeminde özellikle kira hukuku en güncel konulardan biri haline gelmiştir.

Kira Hukukunda En Sık Karşılaşılan Konular
  • Tahliye davaları
  • Kira tespiti davaları
  • İhtiyaç nedeniyle tahliye
  • Kiracının ödeme yükümlülüğü ve temerrüt halleri
  • Kiraya verenin bakım-onarım sorumlulukları
  • Yenilenen kira dönemleri ve artış oranları
  • Kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malik ile ilişki
  • Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği
  • Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi
Kiracının Hakları Nelerdir?
Kiracı, sözleşme süresince taşınmazı huzurlu bir şekilde kullanma hakkına sahiptir. Kiracının asli yükümlülüğü kira bedelini zamanında ve tam olarak yatırma yükümlülüğüdür.

Aşağıdaki başlıklar, kiracının temel haklarını oluşturur:
  • Kiracı, sözleşme süresi boyunca haklı bir sebep yoksa tahliye edilemez.
  • Kiraya veren, kiralananı kullanıma elverişli halde teslim etmek ve o şekilde tutmakla yükümlüdür.
  • Kiracının yaptığı olağan kullanım, zarar sayılmaz.
  • süresi sonunda konut kiracı tarafından tahliye edilmemişse, sözleşme kendiliğinden uzar.
Ev Sahibi (Kiraya Veren) Hakları Nelerdir?
  • Kiraya verenin en temel hakkı, süresinde kira bedelinin ödenmesini talep etmek ve hukuki sürecin gerektiği şekilde işlemesini sağlamaktır.
  • Kiracı kira bedelini zamanında ödemezse iki haklı ihtar sonrası tahliye talep edilebilir.
  • Kiralanan taşınmaz satılırsa, yeni malik bazı şartlarla ve sürelere dikkat etmek koşuluyla tahliye talebinde bulunabilir.
  • Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir ancak belgeli ve ciddi bir gerekçe sunmalıdır.
  • Kiraya veren, geçerli alınmış tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye talep edebilir.
Kira Artışı Nasıl Belirlenir?
Kira artış oranları, yasal sınıra tabidir.
2022 sonrası düzenlemelerle birlikte:
  • Konut kiralarında artış %25 tavan oranıyla sınırlandırılmıştır.
  • Ancak bu sınırlama geçici niteliktedir ve güncel mevzuat değişiklikleriyle farklılık gösterebilir. Ancak kirada %25 oranındaki zam sınırı 1 temmuz 2024 itibariyle kaldırılmıştır. Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşma varsa, kira bedeli anlaşmaya göre arttırılır. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1).
Kira İlişkisinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
  • Yazılı kira sözleşmesi yapılması, ispat kolaylığı sağlar.
  • Tahliye taahhütnamesi, sözleşmeden ayrı bir tarihte ve özgür iradeyle imzalanmalıdır.
  • Kira bedeli ve diğer ödemeler banka üzerinden belgelenebilir şekilde yapılmalıdır.
  • Her iki taraf da yükümlülüklerini yerine getirmediğinde hukuki haklarını zamanında kullanmalıdır.
Sonuç
Kira ilişkileri, görünüşte basit gibi görünse de uygulamada oldukça teknik ve detaylı konular içerebilir.
Hak kaybı yaşamamak, yasal süreci doğru işletmek ve olası uyuşmazlıkları önlemek adına mevzuata ve sürelere uygun hareket edilmesi önem taşır.
Bu metin bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlıklarınızla ilgili olarak hukuki destek almak isterseniz, bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.

  • KİRA HUKUKU | EN SIK SORULAN 12 SORU VE YANITLARI

    1. Tahliye taahhütnamesi nedir, geçerli sayılması için hangi şartlar gerekir?
    Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı kabul ettiğini gösteren yazılı belgedir. Kira sözleşmesinden ayrı bir tarihte ve kiracının özgür iradesiyle imzalanmış olmalıdır.

    2. Kiracı, tahliye taahhütnamesine rağmen evi boşaltmazsa ne olur?
    Geçerli bir tahliye taahhüdüne rağmen taşınmaz boşaltılmazsa, kiraya veren, icra takibi veya tahliye davası yoluyla tahliye talebinde bulunabilir.

    3. Kira sözleşmesi sona erdiğinde depozito nasıl iade edilir?
    Kiracının taşınmazı teslim etmesi ve borcu bulunmaması hâlinde, depozito (güvence bedeli) iade edilir. Genellikle banka hesabı üzerinden geri ödenir.

    4. Ev sahibi, depozitodan kesinti yapabilir mi?
    Evet, kiralananda olağandışı zarar varsa veya kiracıya ait ödenmemiş borçlar bulunuyorsa depozitodan mahsup yapılabilir. Aksi hâlde iade zorunludur.

    5. Kira artış oranı nasıl belirlenir?
    1 Temmuz 2024 itibarıyla konut kiralarında uygulanan %25 artış sınırı sona ermiştir.
    Artık hem konut hem de iş yeri kiralarında artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınarak belirlenir.
    Örnek: TÜFE 12 aylık ortalama %59 ise, yeni dönem kirası da en fazla %59 oranında artırılabilir.
    Ancak taraflar arasında sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa, bu oran geçerli olur. Tarafların anlaşması, her zaman önceliklidir

    6. Kiracı kira ödemezse ev sahibi ne yapabilir?
    Kiracı ödeme yapmazsa, yazılı ihtar gönderilerek ödeme talep edilebilir. Süresinde ödeme yapılmazsa tahliye davası veya icra takibi yoluna başvurulabilir.

    7. İki haklı ihtar nedir, nasıl kullanılır?
    Kiracının aynı kira dönemi içinde iki ayrı kira ödemesini geciktirmesi hâlinde, yazılı ihtar gönderilir. Yapılan icra takibi de ihtar yerine geçebilmektedir. Bu durum tahliye için haklı neden sayılır.

    8. Yeni ev sahibi mevcut kiracıyı tahliye edebilir mi?
    Taşınmaz satıldığında yeni malik, kendisi veya yakınları için ihtiyaç iddiasında bulunursa belirli şartlar altında tahliye talep edebilir. Ancak süre ve usul kurallarına uyması gerekir.

    9. Kiracı, sözleşme süresi dolmadan evi boşaltırsa ne olur?
    Kiracı erken tahliye ederse, kalan süreye ilişkin kira bedelinden sorumlu olabilir. Ancak taşınmazın yeniden kiraya verilmesi hâlinde sorumluluğu sona erebilir.

    10. Depozito kira bedeline mahsup edilebilir mi?
    Kural olarak, depozito kira bedeline mahsup edilemez. Ancak taraflar arasında açık bir anlaşma varsa farklı şekilde değerlendirme yapılabilir.

    11. Depozito iadesinde faiz işletilir mi?
    Eğer depozito banka hesabında tutuluyorsa faiz işletilir. Bankada tutulmayan güvence bedelleri için genel hükümlere göre faiz talep edilebilir.

    12. Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye süreci ne kadar sürer?
    İcra takibi ile yapılan tahliye süreci yaklaşık 2–4 ay sürebilir. Dava yoluyla tahliyede bu süre daha uzun olabilir. Süreç, belge durumu ve mahkeme yoğunluğuna göre değişir.

    Bu içerik yalnızca bilgilendirme amaçlıdır. Kira hukuku ile ilgili bireysel durumlar, detaylı hukuki değerlendirme gerektirebilir. Bu tür uyuşmazlıklarda bir avukata başvurmanız önerilir.

  • KİRACI MISINIZ, EV SAHİBİ Mİ? YASAL HAKLARINIZI TEST EDİN!

    Kira ilişkileri gündelik hayatta sık karşılaşılan ama çoğu zaman hukuki detayları gözden kaçırılan alanlardandır.
    Kiracı olun ya da ev sahibi… Haklarınızı biliyor musunuz?
    Aşağıdaki kısa testle kendi durumunuzu değerlendirebilir, bir uzmandan destek alma zamanınız gelip gelmediğini anlayabilirsiniz.

    Öncelikle sizi tanıyalım:
    [ ] Kiracıyım
    [ ] Ev sahibiyim (Kiraya veren)

    Cevabınıza göre aşağıdaki soruları yanıtlayın.

    Kiracılar İçin 7 Soruluk Hızlı Test
    1. Kira sözleşmeniz yazılı mı ve son kira artışı yasal orana göre mi yapıldı?
    2. Tahliye taahhütnamesi imzaladıysanız, bu belge sözleşmeden ayrı bir tarihte mi düzenlendi?
    3. Kira bedelini düzenli olarak banka üzerinden ödüyor musunuz?
    4. Sözleşmede belirtilmeyen masraflar (örneğin aidat) sizden talep ediliyor mu?
    5. Ev sahibi ihtiyaç nedeniyle tahliye istiyorsa bunu belgeyle destekliyor mu?
    6. Ev satıldıysa yeni malik tahliye için 6 ay beklemek zorunda olduğunu biliyor mu?
    7. Depozitonuz iade edilecek şekilde sözleşmede açıkça belirtilmiş mi?
    Ev Sahipleri (Kiraya Verenler) İçin 7 Soruluk Hızlı Test
    1. Kira sözleşmenizde kira artış oranı kanuna uygun şekilde mi belirlenmiş?
    2. Kiracıya ihtar gönderirken noter ya da taahhütlü posta kullandınız mı?
    3. Tahliye taahhütnamesi imzalatıldıysa, kira sözleşmesinden ayrı tarihli mi?
    4. Kira bedeli ödenmediğinde ödeme emri veya tahliye sürecini başlattınız mı?
    5. İki haklı ihtar süreci hakkında bilgi sahibi misiniz?
    6. Kiralanan taşınmazı sattıysanız, tahliye için yeni malik olarak dava açma süresine dikkat ettiniz mi?
    7. Depozitoyu kullanırken sadece gerçek zarar kalemleri için mahsup yapmayı planlıyor musunuz?
    Sonuç Değerlendirmesi
    • 6–7 “Evet”: Hukuki farkındalığınız oldukça yüksek. Yine de somut durumlarda uzman görüşü faydalı olabilir.
    • 3–5 “Evet”: Bazı kritik noktalarda eksikler olabilir. Sürecinizi yeniden değerlendirmekte fayda var.
    • 0–2 “Evet”: Hak kaybı yaşama ihtimaliniz yüksek. Profesyonel destek almanız önemlidir.
    Bu test yalnızca farkındalık yaratmak amacıyla hazırlanmıştır. Kira ilişkileri, her somut duruma göre ayrı değerlendirilmelidir.
    Detaylı hukuki bilgi ve destek için bir avukata başvurmanız tavsiye olunur